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联系人：裴文林 17621792120

背景

2018年，长租公寓行业在多样性快速发展的同时，也暴露出了很多问题。8月媒体报道“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”，各地政府逐步加大行业监管力度；自如“甲醛房”事件，引发整个社会对行业的担忧；行业“爆仓”不停，上海寓见公寓、长沙咖啡猫公寓、鱼悦公寓、北京昊园恒业中介、“小家联行”中介等揭开了行业隐藏的金融风险。多数公寓企业爆仓的原因多为资金链断裂、融资不到位、风险管控不到位等。十九大之后，房地产企业正处于建房出售到租售并举的经营方式转变期，进入2019年，房地产企业面临着更严峻的资金周转瓶颈和财税操作等难题。

长租公寓行业利润低，运营难度大，特别是对于地产开发企业来说，资产证券化是资产退出的最佳选择。在租售并举的大环境下，以资产证券化为目标，政策是行业的指向标、合法合规是健康发展的基础，完善的税筹体系可以成为经营助力。对于长租公寓企业来说，“以始为终”，提前做好准备才是智者的选择。

研修形式

v 博志成长租公寓资深从业专家老师面对面进行系统经验分享和实操案例解读与交流

v 同行沟通，课程中设置讨论、交流环节，为同行沟通提供平台和话题

v 团队学习（建议企业长租团队或者决策层带领团队共同参与）

v 合作对接，为学员搭建资源交流平台，满足个性化业务发展需要

授课对象

企业高管、投融资部门、法务部门、财务部门、租赁业务部门或代管公寓业务团队

房地产公司负责财税工作的总经理、财务总监、财务经理及纳税经办人员、中介机构的业务人员，并欢迎房地产行业税收征管人员参加。

课程大纲

【资产证券化实物与法务税筹】资产证券化-政策要点、模式解析、法务及税务问题处理

一、长租公寓及证券化的政策扼要回顾和介绍

基本内容：

《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）

《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号）

《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》

中国证监会住房城乡建设部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》2018年30号

《中国银行保险监督管理委员会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（银保监发[2018]26号）

目的：针对证券化方向，使企业了解目前长租公寓证券化的基本政策要点。

二、资产证券化的基本概念和要求

基本内容：

1、证券化的基本概念：ABS，CMBS，

2、REITS的概念

3、REITS与证券化的区别

4、类REITS

5、证券化的基本要求：基础资产合法，有持续和稳定的现金流

6、《证券公司及基金子公司资产证券化业务管理规定》中对资产和现金流的要求

   《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》对基础资产和现金流的要求

   实操中深交所，沪交所对租赁基础资产和现金流的要求

目的：让参与企业了解什么是证券化，证券化的要求，及自己的企业如何通过证券化融资。

三、长租公寓证券化的现状和类型

基本内容：

按证券化基础资产类型划分

1、信托受益权：企业信托贷款，魔方公寓，海印股份

2、信托收益权：房租分期小额信托贷款，中信自如，

3、权益型专项计划：私募基金份额，新派公寓，中信启航，碧桂园等

4、CMBS模式：长租公寓企业将其持有的物业抵押给信托计划：招商蛇口长租公寓

目的：介绍不同类型和不同企业发行的长租公寓证券化产品的交易结构、底层资产，发行规模和成本。为参与企业提供参考。

四、长租公寓的法律问题

基本内容：从证券化基础资产角度看长租公寓的法律问题

1、基础资产的获取：拍得租赁土地建设、集体土地建设、改造改建存量项目、收购或租赁经营长租公寓。

2、基础资产的合法性：土地、规划、开发、验收手续完备。达到物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求。

3、改造：土地用途、改建的各种审批手续及流程、房屋及其附属设施符合居住用途。

4、法律协议：土地出让合同、建设合同、租赁合同，收购合同、融资担保抵押合同，土地房产权属瑕疵和负担等。

5、一些地方对长租公寓的特殊政策。如工业用地用于租赁住房。

目的：从证券化资产的合法性角度，解决房产土地等的合法性诸问题。提示企业在做长租公寓项目中应该注意的法律问题。

五、REITS目前的问题和架构设计

基本内容：证券化结构嵌套公募基金

1、目前不动产证券化中存在的问题：证券化投资人数有限，流动性不足，产权转移的税费重。

2、方案一：

在房产登记上设置信托登记，税务局出文明确信托登记不属于权属转移的范围，不征税，解决资产风险隔离问题和税负问题。

允许公募基金投资房地产证券化（包括但不限于上述各类型）的证券化产品。

鉴于对证券化的制度和监管有相对成熟的模式和经验，而对公募基金也有完善的管理制度，两种制度的结合，构建我国的“REITS”模型。

3、方案二：

不再处理房产权属转移问题，还采取信托贷款或私募基金份额做基础资产的方式，但允许公募基金投资，利用公募基金投资者人数的优势和流动性的便利，推动类“REITS”的发展。

目的：在目前的法律框架下，以最小的制度改革方式设计我国的REITS模型。为参与企业今后的融资模式提前搭建好交易结构。

六、REITS中的税务处理问题

基本内容：

1、我国房地产转移中涉及的税负：土地增值税，契税、增值税、印花税、所得税。及税务局各文件对此有有关规定。

2、私募基金份额证券化中，SPV公司的设立和股权转移中59号文、109号文、116号文中涉及的企业所得税处理。

3、中信苏宁交易中涉及的税务处理方式。

目的：使参与企业了解交易中税务的成本，避免操作错误导致税负的不当负担。减少税费的负担以促成证券化成功。

【资产证券化实物与法务税筹】房地产租售并举的财税管控与税收筹划

一、国家加快培育和发展住房租赁市场的政策

1、住房租赁市场的发展目标：形成三大体系。

2、培育租赁市场四大供应主体。

3、促进住房租赁的市场形成的措施。

4、解决租赁市场房源的方法，及其与房地产去库存的关系。

5、加大住房租赁的政策支持：含税收、金融、供地等。

6、加强住房租赁监管的举措。

二、房地产租售并举的财税操作实务

（一）房地产租赁的财税处理与纳税筹划

1、一般纳税人出租房产选择简易计税方法操作实务  

2、一般纳税人出租房产适用一般计税方法操作实务

3、转租赁业务财税处理方法操作实务及业务难点。  

4、经营租赁纳税时间财税差异及财税处理技巧。

5、长租公寓的融资方法及租赁业务财税处理方法。

6、经营性售后回租再转租的操作方法。

7、融资性售后回租再转租的操作技巧。

8、先租后售的操作方法与纳税筹划。

9、房地产租赁期间的财税处理与纳税筹划。

10、试行共有产权住房的建设、配售、产权约定和管理。

11、采用地方政府和社会资本合作（PPP）模式建设出租房产的运作环节。

（二）房地产销售的财税处理与纳税筹划

1、商品房预售、商品房现售和分期收款销售的区别。 

2、预售房地产的财处理方法。

3、一般纳税人老项目简易计税方法的财税处理。              

4、一般计税方法扣除土地价款后如何确认销售。          

5、一般纳税人销售现房收入的确认和财税处理。        

6、特殊销售业务收入的确认。                          

7、视同销售的财税处理。                              

8、提供劳务收入的财税差异与协调。                    

9、转让土地使用权的财税处理。

10、企业所得税、土地增值税销售收入的差异分析与调整。

三、租售并举中房地产企业化解融资难的操作方法

1、借款费用税前扣除税法的基本规定。

2、新融资方法之一——售后回购方式

3、新融资方法之二——经营性售后回租

4、新融资方法之三——融资性售后回租

5、新融资方法之四——小额贷款公司借款风险分析

6、新融资方法之五——混合性投资业务

7、新融资方法之六——统借统还操作要点

8、新融资方法之七——向自然人借款操作要点

9、新融资方法之八——吸收资金合作开发的操作方法

10、新融资方法之九——以房换地的财税处理

11、新融资方法之十——以地换房的财税处理

12、以实际案例分析滥用融资方法的教训。

13、探讨以房地产投资信托基金（REITs）方式为租售并举融资的可行性。 

四、租售并举下的开发产品成本核算

1、开发项目工程出包计税方法的博弈。

2、用分类法分配计算开发产品成本方法介绍。

3、划分开发产品类别的六项原则。

4、开发产品成本项目核算的具体内容。

5、为取得土地使用权地方政府强加条件的财税处理方法。

6、开发产品成本核算的管理与成本分配计算方法。

7、《开发产品成本分配计算表》的格式与使用。

8、用“分类法”进行开发产品成本分配计算的实例演示。

9、用“层高系数法”计算各类房产建筑安装工程成本的方法。

10、补计开发成本的方法。

11、预提开发产品成本的方法及注意事项。

12、开发产品成本的结转。

13、地下车库成本核算方法与地下车库的处置。

14、利用人防工程建造的地下停车位的财税处理。

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